[뉴스프리존= 김현태기자]  금융당국이 1000조원에 육박하는 가계빚 문제 해결을 행복기금 추가 채권 매입 9조9000억원, 주택담보대출 채권매입 지원 1조1000억원 등 약 11조원 이상의 채무조정 방안이 핵심이다.

또한 은행권의 가계신용대출 프리워크아웃제도를 비 금융권으로 확대할 계획이다.

여기에 앞서 신청자 접수를 통해 즉시 채무조정 혜택을 받은 9만명을 포함할 경우 부채 탕감 규모는 더 늘어날 것으로 보인다.

정부는 3일 국회에서 열린 '가계부채 정책청문회'를 통해 이 같은 내용의 가계부채 현황 및 대응방안을 발표했다.올해 사상 최대 신규 분양과 매매거래량을 기록했지만 미국 금리인상 예고와 국내 경제 침체, 주택 공급과잉 우려가 발목을 잡은 것이다.

NPL 투자의 핵심은 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이다. NPL을 매입하는 방식으로는 ▲론 세일 ▲채무인수 ▲유입조건부 사후정산 ▲배당조건부 사후정산 등이 있다. 이와 관련, 강남에듀 평생교육원에서는 실전 투자 수익률을 바탕으로 부실채권투자의 함정을 극복하고 다양한 투자수익기법을 익힐 수 있는 ‘NPL 실전투자 주말심화반’을 마련하고 40기 교육생을 모집 중이다.

하지만 경매 법정에 많은 인파가 몰리고 낙찰가가 치솟는 등 부동산 투자 열기는 쉽사리 식지 않고 있다. 이에 전문가들은 불황에 대비한 철저한 준비가 그 어느 때보다 필요한 시기라고 입을 모으고 있다.


실제로 최근 경매시장에서 주거용 부동산 낙찰가는 급매가 내외에서 형성된다. 올 들어 경매 물건은 지난해의 3분의 2 수준으로 떨어졌지만 경매 참여자는 오히려 늘어 경쟁은 더 치열해졌다.

국내 최대 부실채권(NPL) 관리회사인 유암코(UAMCO)와 아시아경제TV는 7일부터 총 8회에 걸쳐 '건전한 NPLㆍ경매 아카데미'를 개설한다. '건전한 NPLㆍ경매 아카데미'는 참여자들에게 직접 낚시법을 알려주는 강의내용을 구성했다. 이번 아카데미는 NPL과 경매, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회다.

이성규 유암코 대표는 "최근 시장금리보다 높은 수익을 기대할 수 있는 투자처에 관심이 몰리면서 NPL 시장 또한 개인투자자의 관심도가 높아지고 있다"며 "그러나 악용사례가 발생하고 있는 만큼 이번 아카데미는 NPL 시장을 이해하고 보다 건전한 투자활동을 전개 할 수 있는 지식을 배양하는데 초점을 맞췄다"고 강조했다.

◇신평사, `사업 다각화` 대신F&I 등급전망 낮춰

1일 투자은행(IB)업계에 따르면 한국신용평가와 NICE신용평가는 대신에프앤아이의 신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 나란히 하향 조정했다. 지난 2014년 우리금융지주에서 대신증권으로 주인이 바뀌면서 모(母)기업의 지원 여력이 약화했다는 이유로 신용등급을 ‘AA-’에서 ‘A+’로 강등한 이후 첫 등급 액션이다. 한신평과 NICE신평이 등급전망 변경과 관련해 공통적으로 제시한 이유는 서울 한남동 외인주택부지 매입으로 회사 전반의 불확실성이 높아졌다는 것.

대신에프앤아이는 지난 10일 한국토지주택공사(LH)와 한남외인주택부지에 대한 매매계약을 체결했다. 매매대금은 총 6242억원이며 토지원가와 대지면적 등을 적용한 공사비와 금융·기타비용 등을 고려하면 총 사업비는 1조~1조1000억원에 이를 것으로 추산된다. 한남외인주택은 남산1호터널과 한남대교 사이에 있는 주택단지로 1970년대 초 미군 가족들을 위해 조성됐다. 미군의 평택 이주로 LH가 관리하다 이번에 대신에프앤아이를 새 주인으로 맞았다. 이 부지는 특히 강북의 마지막 노른자 땅으로 관심을 모았다.

대신에프앤아이는 연합자산관리(유암코)와 더불어 NPL시장에서 양강 구도를 형성하고 있지만 최근 운용사와 해외 사모펀드 등이 앞다퉈 NPL시장에 진출하는 탓에 시장점유율이 하락하고 있다. 아울러 시장참여자 증가에 따른 매입률 상승으로 수익성도 나빠지고 있는 추세다. 이에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 중심으로 대체투자 비중을 늘리면서 사업 다각화를 꾀하고 있다. 한남외인주택부지 매입 역시 이런 차원의 의사결정으로 해석되고 있다.

◇한남외인주택부지 매입사업 불확실성에 주목

신평사들은 외인주택부지 매입사업이 가진 불확실성에 주목하고 있다. 이번 사업은 사업자가 지구단위계획을 직접 수립하고 서울시 도시계획위원회 심의를 받아야 하는 사업이다.
 
LH가 부지를 조성한 뒤 분양하는 방식보다 사업기간이 길어질 수 있다. 한신평은 “인허가와 자금조달, 시공사 선정, 분양 등과 관련해 사업에 내재한 불확실성이 커 사업의 예측 가능성이 매우 떨어지고 투자자금 회수 지연 위험도 높다”며 “특히 차입 위주의 자금조달이 이뤄지면 사업 지연에 따른 사업성 저하 가능성이 크다”고 언급했다. 아울러 토지매입대금이 자기자본의 약 1.7배, 예상 총 사업비는 3배 수준으로 현재 자본으로는 대규모 독자개발사업에 대한 완충력이 충분치 않다는 지적이다.

고급주택으로 개발이 제한될 소지가 크다는 점도 변수로 지목되고 있다. 매입대상 부지의 53%는 ‘최고고도지구’와 7층 이하 층수 제한이 동시에 적용되는 지역이고 나머지 면적 대부분도 30m 이하 고도제한이 적용된다. 적정 수준의 수익성을 확보하기 위해선 고급주택으로의 개발이 불가피한데 고급주택의 경우 통상 분양수익에 대한 불확실성이 일반주택보다 상대적으로 크다. 애초 입찰 의향을 밝혔던 다수의 대형 건설사와 해외 부동산 개발업체가 최종 입찰에 참여하지 않은 것도 이런 사업 리스크를 부담스러워했기 때문이다.

NICE신평은 “중단기적으로 부동산 개발사업의 진행경과와 관련 재무적 부담의 변화 여부를 종합적으로 고려해 등급 결정에 반영할 것”이라며 “부동산 개발에 따른 불확실성에 대한 대응능력 확보 측면에서 NPL투자와 관련한 총금융채권과 수익성도 함께 관찰할 것”이라고 전했다.
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