[연합통신넷=이진용기자] 전국 아파트 전세가율 70%..실수요자 위주로 매매 늘어
노원구 매매 가장 활발..중랑구는 거래 증가율 최고

1. 집을 샀다. 결혼 후 10년만이다. 얼마 전 전세를 월세로 돌리겠다는 집주인의 일방적 통보에 고심하다 월세가 아닌 매매 쪽을 택했다. 집주인은 2억 5000만원인 전셋값에 오른 보증금 5000만원을 전·월세 전환율 6%로 계산해 월 25만원씩 ‘반전세’(보증부 월세)로 돌리겠다고 알려왔다. 5000만원에 대한 은행 이자보다 매달 10만원씩 더 내야 한다. 그래서 지금 사는 곳보다 평수는 조금 더 작지만 3억원대 초반에 급매로 나온 집이 있길래 바로 계약을 했다. (서울 노원구 중계동 40대 박경수씨)
 

2. 은퇴를 앞둔 50대 후반 직장인이다. 은퇴 후 노후생활비 마련을 고심하다 모아둔 저축과 일부 대출을 받아 오피스텔을 분양받았다. 총 투자액은 2억 5000만원(대출 5000만원 제외). 초소형 오피스텔 두 채를 분양받으면 연 5%씩 계산해 월 얻을 수 있는 수익금이 은행 이자보다 낫다는 계산이다. 오피스텔을 처음 분양받을 때는 4.6%인 취득세도 면제(임대사업자 등록시) 받을 수 있어 그만큼 절세 효과도 크기 때문이다. (경기도 안양시 호원동 김모씨)
 

전셋값 상승세가 매매 시장을 떠받치기 시작했다. 저금리 기조 장기화로 투자수익을 기대하는 베이비부머들도 매매시장에 합류했다. 전문가들은 하반기에도 실수요자 중심으로 거래량이 증가하면서 집값 상승을 견인할 것으로 내다보고 있다. 투자 수요는 강남권 재건축시장을 중심으로 활기를 되찾을 것으로 예상했다. 

◇전세→매매 전환 활발…집값 끌어 올렸다

전세 물량의 월세 전환 및 저금리 장기화가 낳은 전셋값 급등 현상이 주택 매매 거래량을 끌어올리고 있다. KB국민은행 조사에 따르면 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 1월 말 기준 전국이 70.2%, 서울이 66.1%다. 한 달 전에 비해 전국은 0.2%포인트, 서울은 0.4%포인트 상승했다. 

특히 서울 강북권의 경우 전셋값 부담에 매매로 돌아선 수요가 급증했다. 서울부동산정보광장 거래량 조사에 따르면 서울에서 지난해 아파트 매매 거래가 가장 활발한 곳은 노원구, 거래량 증가율이 가장 높은 곳은 중랑구다. 중랑구는 1년간(2014년 3월~2015년 2월) 거래량이 29.6%로 서울에서 가장 많이 늘었다. 
 

실수요자들의 주택 매입이 늘면서 집값도 상승세다. 서울에서 거래량이 가장 많은 노원구의 경우 지난해 아파트값이 4.5% 올랐다. 거래량 증가 폭이 가장 많이 늘었던 중랑구도 2.5% 상승했다. 노원구 중계주공5단지 전용면적 76㎡짜리 아파트는 지난해 3억원대 후반에서 현재는 호가가 4억원대 초반으로 뛰었다. 

◇수익형 부동산 투자 수요도 증가
 

저금리 장기화 속에 부동산 투자 수요도 늘고 있다. 예전처럼 재건축·재개발 단지를 위한 장기 투자는 줄어든 반면 은행에 목돈을 묻어두지 않고 월 수익을 얻기 위해 부동산 상품에 투자를 하는 경우도 적지 않다. 최근 상가와 오피스텔, 분양형 호텔 등이 인기를 끌고 있는 것도 최소한 은행 이자보다는 수익률이 낫다고 판단한 투자자들이 많은 결과다.
 

실제로 부동산114 조사결과에 따르면 1월 말 기준 오피스텔 수익률은 전국 평균 5.71%, 서울 5.29%로 1년 전 각각 5.78%, 5.34%에 비해 하락했다. 하지만 다른 은행 예금금리가 2% 초반인 점을 감안하면 투자자 입장에선 이 정도 수익률도 괜찮다는 분석이 나오고 있다.
 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “저금리 기조 장기화 등으로 월세 수익률도 떨어지고 있지만 다른 투자상품도 마찬가지여서 이 정도면 만족하는 분위기”라며 “다만 공급 과잉으로 임차인이 적은 지역의 경우 수익률이 저조할 수 있는 만큼 주의해야 한다”고 강조했다.
 

◇“투자 수요 강남권 재건축로 일부 유입”
 

전문가들은 올해 전반적인 집값 상승을 점치고 있다. 유안타증권 조병현 연구원은 “미분양 물량이 크게 줄고 매매 거래량도 증가하는 등 최근의 부동산 지표는 주택 구매력이 늘고 있음을 보여준다”며 “앞으로 수요 회복에 따른 가격 상승이 진행될 것임을 시사한다”고 말했다.
 

일부 재건축 아파트 중심으로 투자 수요도 늘 것으로 예상하는 전문가들도 많다. 함영진 센터장도 “강남권 재건축 물량은 정책에 대한 민감도가 높아 가격 변동 폭도 일반아파트보다 크다”며 “올해도 정책과 시장 흐름에 따라 등락을 거듭하지만 투자 수요는 어느 정도 따라 붙을 것”이라고 말했다.


[세법시행규칙 요약] 국세 환급 가산금 이자율 2.5%로 인하

국세와 관세 환급 가산금 수수료가 2.5%로 내려가고 관세사 시험 응시 수수료는 2만원으로 인상된다.
 

기획재정부는 2014년 개정 세법과 시행령이 위임한 사항 등을 규정하기 위해 이런 내용을 담아 18개 시행규칙을 개정한다고 16일 밝혔다.

기재부는 다음 달 2일까지 입법예고 및 부처 협의를 하고 법제처 심사 등을 거쳐 다음 달 6일 공포·시행할 예정이다.
 

다음은 세법 시행규칙의 주요 내용이다.

▲국세환급 가산금 등 이자율 인하 = 국세환급 가산금, 부동산 임대용역 간주임대료, 임대보증금 간주임대료 등을 산정할 때 적용되는 이자율이 2.9%에서 2.5%로 인하된다. 최근 시중 금리의 인하 추세가 반영됐다.
 

▲저율 과세되는 연금계좌 일시 인출금에 대한 한도 신설 = 3개월 이상의 요양을 이유로 연금계좌에서 인출하는 경우에 대한 한도가 새로 만들어졌다. 한도는 200만원에 의료비, 간병인 비용 등 입증 가능한 실제 금액과 휴직·휴업에 의한 급여 보전 비용을 모두 더한 금액이다. 휴직·휴업의 의한 급여 보전 비용은 휴직·휴업기간(월)에 150만원을 곱해서 구하면 된다.
 

▲근로소득에서 제외하는 퇴직급여 요건 신설 = 퇴직연금제도에 준하는 요건을 충족해 퇴직연금계좌에 적립하는 경우 근로소득에 포함되지 않도록 했다. 퇴직연금제도에 준하는 요건은 적립할 때 근로자가 개별적으로 적립금액을 선택 할 수 없거나 사업장 내 근로자 전원이 적립하는 경우 등이다.
 

▲비사업용 토지 판정 기준 보완 = '채무자의 회생 및 파산에 관한 법률'상 회생계획 인가 결정에 따라 회생 계획 수행을 위해 양도하는 토지도 비사업용 토지에서 제외된다.
 

▲기업소득 환류세제의 업무용 건물 범위 = 공장, 판매장·영업장, 물류 창고, 본사, 연수원 등 기업이 직접 업무용으로 사용하는 건물이다.

건물을 일부 임대할 때는 자가사용 (연면적) 비율 만큼 투자로 인정하고 90% 이상 자가 사용하면 모두 투자로 인정된다.

▲기업소득 환류세제의 부속토지 투자 인정 요건 = 토지를 취득한 이후 해당 사업연도 말까지 착공하거나 제출된 투자계획서 등에 따라 다음 사업연도말까지 착공할 것으로 인정되는 경우다.

용도변경, 환경·교통영향평가 등 사전절차 소요기간이 불가피한 사유가 있어 취득 후 2년내 착공할 것으로 인정되는 경우도 해당된다. 다만 세무서장의 승인이 필요하다.

▲기업소득 환류세제 업무용 건물·부속토지 사후관리 = 부속토지 투자인정 요건 위반, 착공 후 정당한 사유없이 6개월 이상 공사 중단, 건물 완공 후 2년내 처분하거나 임대하는 경우에는 세액을 추징한다.

▲기업소득 환류세제의 자사주 취득금액 인정 요건 = 상법 제341조에 따라 거래소에서 시세가 있는 주식을 취득하거나 주주의 주식 수에 따라 균등한 조건으로 자사자를 취득해야 한다.

▲특허권 감가상각 내용 연수 단축 = 특허권 감가상각 내용 연수가 10년에서 7년으로 단축된다.

▲증여세 면제 대상이 되는 공익법인 등의 사업범위 추가 = 여신전문금융업협회의 영세신용카드가맹점 신용카드 단말기 교체 지원 사업, 금융보안원이 금융분야의 정보통신기반시설을 보호하기 위해 운용하는 사업 등이 추가된다.

▲주류제조면허 요건 완화가 적용되는 축제·경연대회 구체화 = 축제·경연대회의 주관을 주류업단체, 공공기관 등으로 한정하고 세무서장의 승인을 받아야 한다.

▲질병 치료 관련 물품에 대한 과세면제 대상 확대 = 인공신장기 혈액운송관 국내제조용 원부자재, 선천성 수정체 장애아동용 콘택트렌즈가 추가된다.

▲관세환급 가산금 등의 이자율 변경 = 국세환금 가산금 이자율에 맞춰 3.4%에서 2.5%로 인하된다.

▲관세사 시험 응시 수수료 현실화 = 물가, 인건비, 다른 전문자격사 시험 응시 수수료 수준을 감안해 1만원에서 2만원으로 인상된다.