선진국! ‘공공임대주택’ 늘리고, 임대료 상한선설정 
‘토지임대부주택’ 활성화로 사업자‧세입자 윈윈구도 

● 코로나19 팬데믹 ‘주거문제 극심’

2021년 9월 20일, 미국 경제전문지 블룸버그는 “최근 상당수 국가의 부동산 가격이 지나치게 급등하여 사람들의 주택 소유 희망을 절망적으로 만들고 있다.”며 “부동산 문제는 보수당과 진보당을 막론하고 각국 정부를 뒤흔드는 이슈가 됐다”고 보도했다. 

블룸버그는 “극심한 심한 주거 불평등이 코로나19 팬데믹으로 더 심화됐다. 전염병 대유행이 지난 18개월 동안 초저금리, 주택 공급 부족, 가족 지출 변화, 주택 매물 감소 등을 유발했다.”며, “특히 한국에서 문재인 대통령 취임 이후 아파트 가격이 폭등해 여론이 악화되고 있다.”고 보도했다.

서울 집값 폭등이 예사롭지 않다. 2021년 10월, 서울의 아파트 평균 매매가격이 12억1,639만원으로 12억원을 넘어섰다. 전세 가격 급등세에도 브레이크가 멈추지 않고 있다. 2020년 7월 주택임대차법 시행 후 1년간 서울 아파트 전세 신규계약과 갱신계약 간 보증금 격차가 거의 1억원에 육박한다. 

서울의 집값은 유례없는 장기 상승세이다. 서울 아파트값이 2014년부터 8년째 오르고 있다. 서울 아파트값이 지난 7년간 보인 69% 상승률은 같은 기간 물가 상승률 8% 8배, 경제성장률 7%의 3배를 훌쩍 뛰어 넘는다.

현재 우리나라 중산층 이하 계층이 가진 가계자산의 80% 정도가 부동산 자산에 편중돼 있다. 뿐만 아니라 부동산 가격이 급등하는 과정에서 가계 빚도 빠르게 증가했다. 

2021년 7월 20일, 한국은행은 ‘주택가격 변동이 실물·물가에 미치는 분석’에서 “각 가구의 대출이 많은 상황에서 과거 외환위기 수준으로 주택 가격이 떨어지면 국내 소비가 최대 4%감소할 수 있다”는 보고서를 내놓았다. 이처럼, 가파른 주택가격 상승도 문제지만, 급속한 하락 역시 큰 사회문제로 비화될 수밖에 없어 대책마련이 시급한 실정이다.

● ‘코로나’ 세계 각국 집값 폭등

세계적으로 집값이 급등하고 있다. 코로나19 사태로 전 세계 집값이 가파르게 오른 것으로 나타났다. 선진국일수록 주택 가격 상승은 더욱 두드러지고 있다. 

특히 한국과 영국, 뉴질랜드, 캐나다, 터키 등 일부 국가에선 강한 상승세가 이어지며 ‘주택 광풍’(housing fever) 현상이 매우 심각하다. 2021년 8월 1일, 영국 ‘파이낸셜 타임스’는 “OECD가 집계한 주요 40개국의 집값 상승률이 지난 1분기(1~3월) 9.4%를 기록해 30년 만에 최고치를 보였다.”고 보도했다.

각국의 집값이 계속 오르는 것은 금리가 역사적으로 가장 낮은 수준이고, 코로나19 대유행 여파로 가구의 소비가 줄고 저축은 늘었으며, 재택근무 확산 등으로 더 넓은 집을 선호하는 현상이 나타난 탓이라고 전문가들은 지적한다. 

▼ 독일! 주택임대차법 ‘임대로 상한제도’

독일은 2010년대 들어 주택가격이 본격적으로 상승하기 시작하였다. 유럽 재정위기를 극복하는 과정에서 유럽중앙은행(ECB)이 초저금리정책을 추진함에 따라 주택 구입이 더욱 늘면서 독일 주택가격은 더욱 상승하는 계기가 되었다. 

또한 유럽연합(EU)을 탈퇴한 영국의 브렉시트(Brexit)의 영향으로 독일로 거점을 옮기려는 다국적 기업들도 크게 늘면서 독일 주택에 대한 외국인의 투자도 급증하였다. 이런 여파로 자가주택 거주율이 낮은 독일에서는 임대주택이 한층 부족하게 되면서 임대료는 응당 급등하게 된다.

이에 독일 정부는 해당 지방의 평균 임대료 10% 이상의 수준으로는 임대료를 책정하지 못하도록 규정하였다. 임대료 규제는 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 법제화되었는데, 2015년 6월 베를린시 정부가 처음으로 시행하면서 다른 도시에서도 도입하기 시작하였다. 

▼ 프랑스 ‘공공임대주택’ 한국의 3배

프랑스에서는 공공임대주택를 ‘사회주택’(Logement Social)이라 부른다. 프랑스 전체 주택 중 사회주택의 비율은 2019년 1월 21.4%를 기록했고, 2025년까지 대부분의 코뮌(한국의 기초지방정부)은 전체 주택 수의 25%를 사회주택으로 공급해야 하는 법적 의무를 지닌다. 

현재 프랑스 사회주택의 비율은 한국 공공임대주택 비율의 3배를 훨씬 상회하는 전체 주택 중 17%에 달한다. 5%가 채 되지 않는 우리나라로서는 부러운 숫자다. 

프랑스 사회주택은 시민에게 기회균등의 수단으로 중요한 의미를 지닌다. 부유층이 많이 거주하는 지역에는 저소득층 대상 사회주택 비중을 높여 우수한 교육·문화 인프라를 서민층이 누릴 수 있게 하고, 역으로 저소득층이 많은 지역에는 고소득층 대상 사회주택 비중을 높여 사회적 혼합을 유도한다. 

프랑스에도 임대료 상한제도가 있다. 2013년 9월 17일, 프랑스 하원은 ‘주택임대료 상한선 지정’ 법안을 채택하였다. 그간 임대료는 소유주와 임차인간 자유계약에 따라 결정되었으나 앞으로는 수요와 공급이 현격하게 차이가 나는 인구 5만 이상의 28개 대도시를 대상으로 평균임대료의 20% 이상을 초과할 수 없도록 제한하였다.

또한 프랑스 정부는 임차인들을 위해 주거비 보조제도를 도입했다. 주택 소유·임차 여부, 가족구성, 수입 정도, 주거비용 등 개별 세대의 다양한 경제적 여건을 고려한다.

▼ 미국! 재택근무 ‘젊은 세대’ 주도

미국 주택 가격은 2020년 팬데믹 시작 후 지역별로 차이는 있지만 대략 25%가량 상승했다. 

2021년 6월 29일, ‘월스트리트 저널’은 미국의 ‘S&P 케이스실러’(Case-Shiller) 전국 주택가격지수는 4월에 전달에 비해 연율로 13.3%가 올랐다고 보도했다. 이런 상승세는 1987년 이후 최고치다. 
앞서 2021년 6월 22일, 영국 경제지 ‘파이낸셜 타임스’는 “미 전국부동산중개인협회가 이날 미국 기존 주택 가격의 중간치가 5월 35만300달러로, 한해 전보다 23.6% 높은 가격을 기록했다.”는 발표를 보도했다.

미국의 주택구입은 젊은 층이 주도하고 있다. 젊은 세대 중심으로 재택근무가 일반화되면서 주택 구입은 이제 선택이 아니라 필수라는 분위기가 지배적이다. 팬데믹으로 유발된 젊은층의 첫 주택 구입 열기가 일시적이 아니라 팬데믹이 끝나도 앞으로 꾸준히 지속될 전망이다.

▼ 일본! 자본수익보단 ‘임대수익’

일본은 1984~1990년 사이에 아파트 가격은 곱절로 뛰었다. 그러나 1991년 거품 경제가 붕괴된 이후 일본의 땅값은 현재까지도 계속 하락하고 있다. 대부분 주택가격이 1990년 최고가의 절반 수준 이하로 떨어졌다. 주택가격 상승률이 어떤 투자대상의 그것보다 높았기 때문이다. 

일본은 1986~1987년 경기활성화의 일환으로 정책금리를 5%에서 2.5%로 인하하고, 주택가격 이상으로 대출(LTV 120%)을 시행하면서 과도한 자금 유동성이 부동산의 거품을 발생시켰다. 또한 거품이 붕괴된 1991년부터 2008년까지 연 100만호 이상의 주택이 지속적으로 공급되면서 주택가격은 장기간 회복이 어려운 국면이다.

현재 일본의 신규 주택공급 시장에서 임대주택의 비중은 40% 내외를 차지한다. 부동산이라는 자산의 가격이 떨어지자 사람들은 자본수익보단 임대수익에 집중하게 됐다. 더욱이 인구 감소, 1인 가구 증가, 급격한 노령화’는 일본 주택시장을 분양 중심에서 임대 중심으로 바꾸게 한 중요한 계기였다. 

● 재시동! ‘토지임대부주택’ 활성화 

우리나라의 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 시행하는 과정에서, 부동산 가격이 급등하면 긴급 부동산 대책을 발표하고, 이에 따른 문제점이 발생하면 후속조치를 시행하는 것이 반복되어 왔다. 근본적이기보다는 임기응변적 처방은 결국 정책에 대한 신뢰도를 떨어뜨리는 결과를 낳았다. 이는 부동산 시장 안정을 위해 지속적이고 일관성 있는 투기 억제 및 부동산 가격 안정 정책이 필요하다는 점을 시사한다.

앞으로는 주택 패러다임도 ‘소유’에서 ‘거주’ 변모해야 한다. 분양주택보다 임대주택 중심으로 공급을 대폭 확대해야 한다. 그러나 공공택지 등 공공이 주도하는 주택공급 대책은 임대주택 건립 등을 반대하는 주민과 자치단체 반발에 부닥쳐 곳곳에서 삐걱거리고 있다. 민간주택 공급 확대를 위해서는 규제 완화가 필수적이다. 임대주택 사업이 활성화 될 수 있도록 관련 제도를 정비하는 한편 세제혜택과 금융지원 확대를 적극 검토해야 한다. 

여기에서 임대주택 사업자가 정부로부터 토지를 빌려 임대주택을 건설·공급하는 ‘토지임대부주택’ 활성화에 재시동을 걸어야 한다. 실패했다고 평가를 받고 있는 ‘토지임대부주택’을 적극 도입해 투자비 절감의 길을 터야 한다. 주택건설 총 사업비 중 약 40~70%에 이르는 택지구입비 부담이 줄면 임대주택 사업자와 무주택 세입자 모두에게 상호 도움이 되기 때문이다. 

이런 조건을 충족시키려면 △사업성을 일정 수준 유지하기 위해서는 토지주에게 납부하는 토지임대료가 저렴해야 한다. △이를 위해 공공은 공공시설 이전적지 등 저렴한 토지확보를 지원하거나 건설비 조달 부담을 완화시킬 수 있는 공공의 지원이 필요하다. △사업자의 주택관리 부담을 완화하고 양질의 임대주택들이 자리잡기 위해 전문임대관리업체의 사업 참여가 필요하다. 

● 이해관계자 의견 ‘충분히 수렴’

세계적인 주택 가격 상승의 원인은 과거부터 누적돼온 복합적 현상이기 때문에 쉽게 해결되기 어렵다. 주택 가격을 완화시키려면 국가 및 공공부문 주도의 대규모 주택 수급을 원활하게 해야 한다. 택지 공급을 확대하기 위하여 각 지자체들이 토지의 용도를 변경하도록 적극 권장해야 하고, 공공주택 개발을 촉진할 수 있도록 도시개발계획을 변경하는 것도 허용해야 한다.

이러한 종합적 접근을 위해서는 주택규제제도, 세제, 주택금융 등 주택시장의 내부 및 외부 여건을 면밀히 분석해 실수요자 중심으로 개선해야 한다. 

민간부문 전월세 주택은 대부분 다주택자들이 공급원임을 감안해 전월세 주택 공급을 활성화할 수 있는 민간임대주택제도를 현실에 맞게 재설계해야 한다. 

여기에 덧붙여 주택임대 시장의 정상화 차원에서도 부동산 간접투자 시장을 활성화할 필요가 있다. 기업의 불필요한 부동산을 부동산 간접투자 시장으로 끌어 들이면 기업의 재무구조 개선도 탄력을 받게 된다. 

특히 여러 이해관계자 등의 의견을 충분히 수렴하는 과정을 거쳐야 한다. 원칙과 당위가 아닌 현실적이며 유연한 접근을 통해, 동원 가능한 모든 수단을 활용해 수요에 부합하는 주택들을 공급하기 위해 총력을 다해 나가야 한다.